Leimob

Simulador de Viabilidade

Análise financeira para arrematação de imóveis em leilão

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🔍 Em Análise
⭐ Potencial
⚡ Lances
🏆 Deal!
🗑 Descartados
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🏢

Dados do imóvel

✓ Salvo
R$
R$
R$
R$
Custos de aquisição
5%
3%
R$
R$
R$
R$
R$
Estratégia de saída
R$
6 m
6%
15%
—
Índice de Oportunidade
Composto por margem de lucro (0–6), risco (0–3) e liquidez (0–1)
Margem: —/6 Risco: —/3 Liquidez: —/1
✅

Viável — Boa margem

Desconto relevante sobre a avaliação e margem líquida positiva. Verifique dívidas de condomínio antes de arrematar.

Custo total
R$ 0
—
Resultado Bruto
R$ 0
Sem descontar manutenção/oportunidade
Desconto s/ avaliação
0%
Lance / Avaliação
Resultado líquido
R$ 0
—

Total vs. descontado do custo de capital (manutenção + oportunidade)

ROI total
0%
Sem descontar manutenção/oportunidade
ROI descontado
0%
—
TIR mensal total
—
Sem descontar manutenção/oportunidade
TIR descontada
—
—
Lance mínimo Lance atual vs avaliação Avaliação
R$ 0 Lance: R$ 0 R$ 0
Fluxo de caixa simplificado
Lance arrematação — R$ 0
Comissão leiloeiro — R$ 0
ITBI — R$ 0
Cartório / Escritura — R$ 0
Dívidas condomínio — R$ 0
IPTU atrasado — R$ 0
Reforma — R$ 0
Receita de venda + R$ 0
Custos da venda — R$ 0
Manutenção + oportunidade (até a venda) — R$ 0
RESULTADO LÍQUIDO R$ 0
Composição do investimento total
Lance (arrematação) R$ 0
Comissão leiloeiro (5%) R$ 0
ITBI R$ 0
Cartório + Registro R$ 0
Dívidas condomínio R$ 0
IPTU atrasado R$ 0
Reforma R$ 0
TOTAL INVESTIMENTO R$ 0
Custos de manutenção até a venda

Condomínio e IPTU pagos durante o período em que o imóvel fica parado até a venda, mais o custo de oportunidade do capital investido — descontados apenas da TIR mensal (abas Resumo/Cenários), não do resultado líquido principal. Preenchido automaticamente ao rodar "Buscar informações do condomínio" na aba Condomínio, se encontrado — ou edite manualmente.

R$
R$
0.5%
Condomínio + IPTU no período R$ 0
Custo de oportunidade (capital parado) R$ 0
Total descontado da TIR mensal R$ 0
% sobre avaliação
0%
Custo total / avaliação
Economia c/ avaliação
R$ 0
Avaliação − custo total
Lance máximo para cada meta de desconto
Meta desconto s/ avaliação Lance máximo Viabilidade

Simulação de retorno para diferentes preços de saída e lances

Cenário Lance Custo total Preço venda Lucro líq. ROI TIR mensal
Lance máximo para atingir ROI alvo
ROI alvo 10% —
ROI alvo 15% —
ROI alvo 20% —
ROI alvo 30% —

⚖️ Situação Legal

Abre a "URL do anúncio" preenchida em "Dados do imóvel", localiza o edital e a matrícula anexados ao leilão e lê os dois direto — sem precisar anexar nada manualmente. Monta um checklist de status jurídico, detalhes do registro, dívidas e processos judiciais mencionados nos documentos. Cada busca consome créditos, por isso é manual.

Checklist básico antes de arrematar — itens de verificação

⚠️ A análise por IA é um apoio à decisão e não substitui parecer de advogado especializado em leilões.

Comparáveis reais no VivaReal, perto do endereço do imóvel — busca ao vivo por IA

Usa "Endereço (edital)" e "Cidade/UF" preenchidos em "Dados do imóvel". Traz os comparáveis mais próximos geograficamente, sem limite de faixa de preço. Cada busca consome créditos, por isso é manual.

⚠️ Comparáveis são preços de anúncio (oferta), não de transação fechada. O preço real negociado costuma ser 5–10% menor.

🏢 Perfil do condomínio — busca ao vivo por IA

Pesquisa o nome do condomínio na web e reúne avaliação no Google, tempo de vida, equipamentos comunitários e outros pontos relevantes. Cada busca consome créditos, por isso é manual.

—

⚠️ Informações reunidas automaticamente na web — confira sempre em fontes oficiais antes de decidir.

Resultados de leilões similares já encerrados na região — busca ao vivo por IA

Usa a cidade preenchida em "Dados do imóvel". Cada busca consome créditos, por isso é manual.

⚠️ Dados extraídos automaticamente de sites de leilão — quando "Abertura", "Nº de lances" ou "Valor de arremate" não estão disponíveis publicamente, aparecem como "—". O nº de lances raramente é divulgado após o encerramento. Confirme sempre na fonte antes de usar como referência.